Galpões físicos em SC rendem mais de 24% ao ano e superam FIIs

Em razão da forte demanda por infraestrutura de distribuição, a alocação de capital no segmento logístico se tornou concorrida entre investidores. Na hora de escolher entre ativo físico  ou Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) – o especialista em investimentos logísticos Douglas Curi, da Sort Investimentos, analisa com base em fatores como localização, modelo do galpão e tipo de aquisição. Apesar de reforçar a importância da diversificação, a tese do executivo aponta que o investimento direto em ativos Triple A, especialmente no dinâmico litoral norte catarinense, pode entregar um retorno anual superior a 24%, acima do mercado financeiro.

Escassez e demanda no eixo Itajaí-Garuva

A valorização no segmento de galpões tem surpreendido em Santa Catarina, importante polo portuário nacional, especialmente entre as cidades de Itajaí/Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá, na divisa com o Paraná. Ela está diretamente ligada ao crescimento do e-commerce e à necessidade de grandes players de logística e varejo de otimizar a distribuição, já que rapidez e entrega no prazo estão entre os principais diferenciais competitivos.

Essa área se desenvolveu muito como um dos grandes eixos logísticos do Brasil, impulsionada pelos portos. A demanda é tão intensa que a taxa de vacância média já supera São Paulo que está em torno de 6/7%.  “Nessa região de Santa Catarina está abaixo de 3%,” explica o executivo.

“A baixíssima vacância de SC garante a estabilidade do aluguel, mas projeta uma aceleração de preços sem precedentes. Estimamos que o mercado do litoral catarinense tem potencial para superar 100% de valorização nos próximos cinco anos,” afirma Curi, que enfatiza a força do ativo físico em um mercado de oferta restrita.

Fator liquidez

Embora os FIIs ofereçam liquidez diária, a fluidez na revenda do galpão físico de alta qualidade é aprimorada por modelos de negócio que mitigam o risco.

“A liquidez de um ativo físico é dada pela sua qualidade e pelo risco de vacância. É por isso que focamos no modelo chave na mão (turnkey): entregamos galpões Triple A, já alugados para grandes locatários, com contratos de longo prazo. Isso transforma o galpão em um ativo premium com liquidez aprimorada, muito atraente para fundos de pensão e investidores institucionais no momento da revenda,” detalha Curi.

Estabilidade descolada do mercado

A superioridade do investimento direto reside na captura integral do retorno total: a soma da rentabilidade do aluguel com a valorização do imóvel.

Curi reforça que a volatilidade da cota do FII pode ser um risco a considerar e que o proprietário do ativo físico não absorve. No ativo físico, além de segurança patrimonial o ganho de capital é direto e sustentado pela escassez regional.

O cálculo do especialista  é baseado na valorização acelerada, e ele considera os números registrados no litoral de Santa Catarina:

• Valorização anual (15% a 20% a.a.): Em um cenário conservador de 15%, o executivo aponta representação de 1,25% ao mês de ganho de capital.
• Soma ao aluguel (0,8% a 1%a.m.): O retorno total se potencializa para cerca de 2% ao mês ou mais, e atinge  24% ao ano.

“O ativo físico permite que o investidor se beneficie diretamente da pressão do e-commerce por espaço, sem a interferência da volatilidade diária do mercado financeiro. No litoral catarinense, a escassez do ativo, os longos contratos e a demanda reprimida garantem a segurança da posse e a apreciação exponencial do capital,” conclui.

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