Fundos imobiliários: por que os galpões logísticos estão resistindo melhor à pressão do mercado?

Mesmo em um cenário de juros altos e queda generalizada das cotas dos fundos imobiliários na bolsa, o setor de galpões vem trazendo uma combinação de vacância no menor nível da história, aluguéis em alta e competitividade por novos imóveis que têm despertado o interesse dos investidores.

Em um ano nada fácil para a classe, praticamente todos os setores de “tijolo”, que investem em imóveis físicos, amargam resultados negativos no acumulado do ano até julho.

Dados da Quantum Finance mostram que shoppings caem 1,70%, lajes corporativas, 0,84% e residencial, 29,02% e estão entre os setores que registram as maiores perdas em 2026.

Na contramão dessa tendência, o segmento de logística é o único que consegue se manter no terreno positivo em 2026, e, mesmo assim, com uma alta média minúscula de 0,51%.

Mesmo nos momentos de piora recente do mercado, como no movimento de queda observado nos últimos quatro meses, os fundos de galpões conseguiram recuar menos do que a média dos concorrentes.

Enquanto outros setores tiveram perdas mais expressivas no período, os fundos de galpões logísticos registraram perdas de 3%.

Ou seja, as cotas também sentem o ambiente ruim, mas estão conseguindo apanhar menos.

 

Desempenho dos fundos imobiliários

Segmento Retorno em 2026 até julho Retorno nos últimos 120 dias

Logística +0,51% -2,99%

Lajes corporativas -0,84% -3,94%

Híbridos -1,20% -4,34%

Shoppings -1,70% -5,88%

Residencial -29,02% -26,75%

Outros -0,96% -2,09%

Hotel -0,21% +6,47%

Fonte: Quantum Finance

Segundo especialistas ouvidos pelo Valor Investe, a explicação para essa resistência está principalmente no que acontece dentro dos próprios imóveis.

A demanda por galpões continua aquecida, os aluguéis seguem subindo e a quantidade de espaços vazios está no menor nível da história do mercado brasileiro.

Dados do Itaú BBA mostram que o setor encerrou 2025 com vacância nacional de 6,6%, ante 8,5% no fim de 2024.

Felipe Sangalli, sócio e diretor financeiro da Bresco, explica que os investidores estão encontrando no setor dois pontos que agradam: o aumento da ocupação e a alta no valor cobrado pelas locações.

Essa combinação de demanda aquecida pelo e-commerce e pouca disponibilidade de espaço faz com que a receita dos imóveis continue crescendo.

 

Pouco espaço e muita demanda

O momento favorável para os galpões tem uma particularidade positiva, já que não é tão simples aumentar rapidamente a oferta para acompanhar a procura.

Além disso, embora tenha uma representação importante, o comércio eletrônico não é a única fonte de demanda.

Empresas de diferentes setores precisam de centros de distribuição cada vez mais próximos dos consumidores, enquanto a disponibilidade de imóveis bem localizados vem diminuindo nas principais regiões.

E os juros altos acabam contribuindo, de certa forma, para esse cenário.

Como o custo de capital está elevado, novos projetos ficam mais caros e a construção de uma grande quantidade de galpões perde atratividade. Isso limita a chegada de novos espaços justamente quando a demanda continua crescendo.

“O atual nível de juros tende a segurar um patamar de oferta que possa gerar desequilíbrio no mercado, especialmente em um momento de demanda aquecida, impulsionada principalmente pelo e-commerce”, diz Sangalli.

Para Artur Losnak, chefe de análise da Zagros Capital, o crescimento do comércio eletrônico ajuda a sustentar o setor, mas a necessidade de infraestrutura logística mudou de forma mais ampla.

“A demanda por galpões permanece forte, impulsionada principalmente, mas não exclusivamente, pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade de infraestrutura logística cada vez mais próxima dos grandes centros consumidores”, afirma.

Na Bresco, a avaliação é de que ainda há espaço para esse movimento benigno dos galpões continuar. Sangalli afirma que atualmente todas as propriedades do BRCO11 estão com preços praticados abaixo dos valores pedidos no mercado.

Se os imóveis estão ocupados, os aluguéis estão subindo e a oferta de espaços de qualidade é limitada, essa melhora dos fundamentos começa a aparecer também no preço das cotas.

O setor negocia, em média, com um P/VP de 0,88, segundo o levantamento até julho. Isso significa que as cotas estão sendo negociadas, em média, por 88% do valor patrimonial dos fundos de galpões.

O P/VP é um indicador usado para saber se uma cota está barata ou cara em relação ao valor real dos imóveis do fundo. Quando essa relação é igual a 1, significa que a cota é negociada exatamente pelo valor que os imóveis valem. Se estiver abaixo de 1, ela é negociada com desconto em relação ao patrimônio do fundo e, se estiver acima de 1, é sinal de que o mercado está pagando mais caro por aquele ativo.

Por exemplo, um P/VP de 0,90 significa que a cota é negociada por R$ 0,90 na bolsa para cada R$ 1 em patrimônio do fundo, um desconto de 10%.

Isso significa que os galpões logísticos ainda não deixaram de ser negociados com desconto, mas, ao lado dos fundos de shoppings, estão mais próximos do valor de seus imóveis.

É um sinal de que o mercado enxerga nesses fundos uma combinação de fundamentos mais favoráveis.

 

Logística e shopping têm os menores descontos

Segmento P/VP mediano Desconto em relação ao valor patrimonial

Logística 0,88 11,61%

Híbridos 0,86 13,86%

Shoppings 0,88 12,11%

Lajes corporativas 0,67 33,05%

Residencial 0,51 49,30%

Outros 0,92 7,01%

Hotel 0,96 4,14%

Fonte: Quantum Finance

Ainda assim, há uma explicação para a diferença entre o desempenho dos imóveis e o preço das cotas negociadas na bolsa.

Voltamos à questão dos juros.

Os juros altos aumentam a remuneração oferecida pela renda fixa e tornam o investidor mais exigente para colocar dinheiro em ativos de risco, como os fundos imobiliários.

“Entendemos que o desconto observado nas cotas dos fundos de logística foi, em boa medida, impactado pela permanência dos juros em patamares elevados por um período prolongado, que penaliza o preço dos ativos imobiliários”, afirma Losnak.

Na visão da Zagros, o desconto também pode representar uma oportunidade. Isso porque o desempenho operacional dos imóveis continua forte, enquanto algumas cotas ainda não refletem totalmente essa realidade.

“A demanda por galpões permanece forte e o setor continua apresentando capacidade de reajustar contratos e manter bons níveis operacionais. Por isso, entendemos que existe uma diferença entre o desempenho dos ativos e o preço atual de algumas cotas, o que pode representar oportunidade para o investidor de longo prazo”, diz Losnak.

 

Corrida pelos melhores galpões

Não são apenas os pequenos investidores que estão de olho no setor: os próprios fundos imobiliários travaram uma verdadeira corrida para adquirir novos galpões.

BTLG11, XPLG11, TRXF11, CPLG11 e GGRC11 estão entre os fundos que anunciaram aquisições ou investimentos recentes no segmento.

As operações vão de galpões já prontos e ocupados a projetos ainda em construção, alguns deles com contratos antecipados com empresas como Mercado Livre e Shopee.

Em alguns casos, são negócios de centenas de milhões de reais. O GGRC11, por exemplo, captou R$ 1,48 bilhão, com a integralização de 131,9 milhões de cotas a R$ 11,22 cada. Esse montante aumenta o poder de compra do fundo justamente em um mercado no qual os imóveis de melhor qualidade estão mais disputados.

“O mercado de galpões logísticos ficou mais competitivo nos últimos anos, principalmente em relação aos imóveis de maior qualidade e localizados em regiões mais consolidadas”, afirma Losnak. Isso não significa, porém, que os gestores tenham deixado de encontrar oportunidades.

A diferença é que, com preços mais disputados, a seleção precisa ser mais rigorosa. Localização, qualidade do imóvel, perfil do inquilino, prazo do contrato, necessidade de investimentos e potencial de valorização entram na conta antes de uma aquisição.

O próprio crescimento dos fundos ajuda a ampliar o leque de opções. Um imóvel de R$ 300 milhões, por exemplo, representaria 60% de um fundo com patrimônio de R$ 500 milhões. Em um fundo de R$ 3 bilhões, seria apenas 10%.

Com mais patrimônio, portanto, o fundo consegue comprar ativos maiores sem concentrar tanto a carteira. “Dessa forma, o crescimento permite aumentar a diversificação do portfólio, reduzindo o risco específico de cada imóvel”, afirma Losnak.

 

Por que os galpões estão tão disputados?

Para Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, que reúne atualmente mais de R$ 3 bilhões em ativos em galpões logísticos, os imóveis de maior qualidade costumam combinar localização estratégica, contratos longos e bons locatários.

Um galpão bem localizado, ocupado por uma empresa sólida e com contrato de longo prazo oferece ao fundo uma receita mais previsível. “Quando isso se combina a uma oferta limitada de novos galpões, o ativo também ganha potencial de valorização ao longo dos anos”, explica Curi.

A busca por esses imóveis, inclusive, já ultrapassa o tradicional eixo São Paulo-Rio. Regiões de Santa Catarina como Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá passaram a atrair investimentos pela proximidade com a BR-101, portos e polos industriais.

 

Ainda há espaço para comprar?

Essa maior procura pelos galpões levanta uma questão: esses imóveis já não ficaram caros demais?

Para os gestores, ainda há oportunidades, mas a régua ficou mais alta. A própria Zagros compara o retorno de uma nova aquisição com o que poderia obter ao recomprar as próprias cotas do GGRC11.

Se a cota estiver descontada, comprar o próprio fundo pode ser mais interessante do que colocar o dinheiro em um novo imóvel.

“Se o retorno implícito da cota for superior ao retorno ajustado ao risco das novas oportunidades, a recompra pode ser uma alternativa mais eficiente de alocação de capital”, afirma Losnak.

A gestora diz que não pretende, porém, recomprar cotas acima do valor patrimonial. O desconto em relação ao patrimônio, portanto, também pesa na decisão.

E existe outra questão importante para quem olha para uma cota negociada abaixo do valor patrimonial: é preciso saber se o valor dos imóveis que está por trás desse patrimônio é justo.

 

Oportunidade ou risco?

Apesar da sutil valorização em relação a outros setores, as cotas dos fundos de galpões logísticos continuam negociadas abaixo do valor de avaliação dos seus imóveis.

O ponto central para o investidor é entender se esse desconto pode ser uma oportunidade ou se o mercado está embutindo algum risco.

Para Artur Losnak, chefe de análise da Zagros Capital, parte desse desconto existe porque os juros altos tornam a renda fixa muito atraente, pressionando o preço das cotas na bolsa, e não por uma questão de fundamento.

Ele ressalta que o lado operacional dos imóveis continua muito forte, o que cria um descompasso e abre espaço para ganhos no longo prazo.

Sangalli compartilha dessa visão e aponta que as vendas recentes de galpões no mercado físico mostram que os imóveis valem até mais do que consta nos relatórios dos fundos.

Olhando para frente, o cenário de “porto seguro” pode mudar caso ocorra um aumento forte e descontrolado na oferta de novos galpões ou uma desaceleração brusca no consumo que afete o e-commerce.

Por enquanto, a alta taxa de juros funciona como um freio natural para novas construções e também para os ativos de risco, mantendo o equilíbrio a favor dos fundos já consolidados.